Was ist der Energieausweis/Energiepass?

Am 01.11.2020 ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft getreten. Bereits seit dem 01.05.2014 ist laut Energieeinsparverordnung (EnEV) bei Hausverkäufen der Energieausweis Pflicht. Dieser dient dazu, dass Mieter/innen und Käufer/innen von Immobilien den energetischen Zustand des Gebäudes einschätzen können. Dazu werden Gebäude in Energieeffizienzklassen von A+ bis H eingestuft.

Bereits seit dem 1. Juli 2008 ist der Energieausweis für Gebäude in Deutschland Pflicht. Ziel ist es ein einheitliches Gütesiegel für Gebäude zu etablieren, welches in verständlicher Form Auskunft über die energetische Qualität von Immobilien gibt. Ein Energieausweis  musste damals in Deutschland nur bei der Errichtung von Neubauten, umfassenden Sanierungsmaßnahmen oder der Erweiterung von Gebäuden ausgestellt werden. Seit 2014 wird dieser auch für Bestandsgebäude verlangt, jedoch nur im Falle eines Nutzerwechsels“ (beispielsweise bei dem Verkauf oder der Neuvermietung). Von dem Energieausweis sind sowohl Wohn- als auch Nichtwohngebäude betroffen.

Zum Hintergrund
Die Einführung von Energieausweisen ist auf die EU-Richtlinie zur „Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden“ zurück zuführen. Die Mitgliedsstaaten werden zur Umsetzung verschiedener Maßnahmen zur Energie- und CO2-Einsparung im Gebäudebereich verpflichtet. Die Richtlinie gibt allerdings nur den allgemeinen Rahmen vor. Energieausweise sollen lediglich der Information dienen und maximal zehn Jahre gültig sein. Weitere Ausgestaltungen liegen in der Verantwortung der einzelnen Länder.  Der deutsche Bundestag verabschiedete die Umsetzung der EU-Vorgaben in nationales Recht im Herbst 2005 als eine Änderung des Energieeinspargesetzes (EnEG). Weitere Details sind in einer Neufassung der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt. Am 01.11.2020 ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft getreten. Das GEG führt das Energieeinspargesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammen und vereinfacht die Anforderungen an Energieeffizienz und für den Einsatz erneuerbarer Energien bei Neubau und Sanierung. Das Gesetz soll zu einer bundesweit einheitlichen Regelung bei Planung, Umsetzung und Kontrolle führen. Das EnEG, die EnEV und das EEWärmeG wurden durch das Inkrafttreten des GEG außer Kraft gesetzt

Wer braucht einen Energieausweis/Energiepass?

Wie bisher muss der Energieausweis beim Neubau vom Architekten oder Planer zusammen mit dem Bauantrag eingereicht werden.  Ein Energieausweis für Bestandsgebäude wird nur im Falle eines „Nutzerwechsels“, also etwa beim Verkauf, der Vermietung, der Verpachtung oder der Vergabe im Rahmen eines Leasingvertrags benötigt. Immobilienbesitzer, die ihr Eigentum selbst nutzen oder in einem bestehenden Miet- oder Pachtverhältnis an einen Fremdnutzer vergeben haben, sind nicht betroffen. Für kleinere Gebäude mit maximal 50 m² Nutzfläche, Abrisshäuser und Gebäude unter Denkmalschutz ist kein Energieausweis erforderlich.

Die Ausstellung des Energieausweises ist rechtlich betrachtet eine Eigentümerpflicht. Der Eigentümer muss den Energieausweis für potenzielle Interessenten auf Verlangen „zugänglich machen“. Vor Vertragsabschluss sind potenzielle Mieter oder Käufer berechtigt einen ordnungsgemäßen Energienachweis für das betreffende Objekt „einzusehen“, um den zu erwartenden Energieverbrauch abschätzen und mögliche Schwachstellen erkennen zu können. „Öffentlichen Gebäuden“ (z.B. Behörden) mit einer Nettogrundfläche von mehr als 1.000 m² sind dagegen verpflichtet den Energieausweis an einer gut sichtbaren Stelle auszuhängen.

Die Einführungstermine
Der Energieausweise für Bestandsgebäude soll mit Inkrafttreten der EnEV 2007 in drei Schritten eingeführt werden. Bis 1965 erbaute Wohngebäude, sind ab dem 1. Juli 2008 verpflichtet, einen Energieausweis zu führen. Ab dem 1. Januar 2009 sind auch später errichtete Wohngebäude betroffen. Stichtag für alle Nichtwohngebäude ist der 1. Juli 2009.

Um die energetische Qualität ihres Objektes zu dokumentieren, haben Eigentümer schon heute die Möglichkeit, einen Energieausweis auf freiwilliger Basis erstellen zu lassen. Die vor dem 1. Oktober 2008 ausgestellten Ausweise behalten ihre Gültigkeit für zehn Jahre, unabhängig davon, nach welchem Verfahren sie ausgestellt werden.

Kriterien für den Hausverkauf mit Energieausweis:

  • Immobilie wird verkauft, vermietet oder verpachtet
  • Immobilie stammt aus dem Jahr 1965 oder davor
  • Seit 2018 benötigen Sie für Immobilien mit Baujahr 1977 oder älter, die bis zu vier Wohneinheiten haben, einen Bedarfsausweis; dies gilt ebenfalls für Neubauten mit einem Baujahr nach 2008
  • Für Mietimmobilien mit mehr als vier Wohneinheiten sowie für Immobilien mit einem Baujahr nach 1977 ist der Verbrauchsausweis ausreichend