Gebäudeenergiegesetz 2023

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) führt das Energieeinspargesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammen und vereinfacht die Anforderungen an Energieeffizienz und für den Einsatz erneuerbarer Energien bei Neubau und Sanierung. Das Gesetz soll zu einer bundesweit einheitlichen Regelung bei Planung, Umsetzung und Kontrolle führen. Am 01.01.23 sind die ersten Änderungen einer zweistufigen Novellierung in Kraft getreten. Sie betrifft alle Arten von Gebäuden, die beheizt ode klimatisiert werden, damit sowohl Neubauten als auch Bestandsgebäude. In der Neuerung von 2023 werden Bestandsgebäude jedoch nicht thematisiert, das soll in der zweiten Novelle von 2025 folgen.

Als erste Änderung kann das Sinken des Neubau-Standards-Niveau von Effizienzhaus-75 auf Effizienzhaus-55 gesehen werden. Das Anrechnen von Strom aus erneuerbaren Energien auf den Jahresprimärbedarf ist ab 2023 frei von einschränkenden Bedingungen möglich. Das GEG 2023 führt einen Primärenergiefaktor für solchen Strom ein, der für den Betrieb von wärmenetzgebundenen Großwärmepumpen genutzt wird. Der Faktor beträgt für den nicht erneuerbaren Anteil 1,2 (anstatt 1,8). Die bisherigen Regelungen zu Fördermaßnahmen in § 91 GEG werden mit dem GEG 2023 verschärft und an das höhere Anforderungsniveau angepasst. So soll z. B. das eingesparte CO2 stärker ins Gewicht fallen.

Energieausweis

Wer braucht einen Energiepass? Wie bisher muss der Energieausweis beim Neubau vom Architekten oder Planer zusammen mit dem Bauantrag eingereicht werden.  Ein Energieausweis für Bestandsgebäude wird nur im Falle eines „Nutzerwechsels“, also etwa beim Verkauf, der Vermietung, der Verpachtung oder der Vergabe im Rahmen eines Leasingvertrags benötigt. Immobilienbesitzer, die ihr Eigentum selbst nutzen oder in einem bestehenden Miet- oder Pachtverhältnis an einen Fremdnutzer vergeben haben, sind nicht betroffen. Für kleinere Gebäude mit maximal 50 m² Nutzfläche, Abrisshäuser und Gebäude unter Denkmalschutz ist kein Energieausweis erforderlich.

Die Ausstellung des Energieausweises ist rechtlich betrachtet eine Eigentümerpflicht. Der Eigentümer muss den Energieausweis für potenzielle Interessenten auf Verlangen „zugänglich machen“. Vor Vertragsabschluss sind potenzielle Mieter oder Käufer berechtigt einen ordnungsgemäßen Energienachweis für das betreffende Objekt „einzusehen“, um den zu erwartenden Energieverbrauch abschätzen und mögliche Schwachstellen erkennen zu können. „Öffentlichen Gebäuden“ (z.B. Behörden) mit einer Nettogrundfläche von mehr als 1.000 m² sind dagegen verpflichtet den Energieausweis an einer gut sichtbaren Stelle auszuhängen.

Kriterien für den Hausverkauf mit Energieausweis:

  • Immobilie wird verkauft, vermietet oder verpachtet
  • Immobilie stammt aus dem Jahr 1965 oder davor
  • Seit 2018 benötigen Sie für Immobilien mit Baujahr 1977 oder älter, die bis zu vier Wohneinheiten haben, einen Bedarfsausweis; dies gilt ebenfalls für Neubauten mit einem Baujahr nach 2008
  • Für Mietimmobilien mit mehr als vier Wohneinheiten sowie für Immobilien mit einem Baujahr nach 1977 ist der Verbrauchsausweis ausreichend