Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 (GMG)
Das ist neu
Das im Juli 2026 vom Bundestag beschlossene Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) schafft die strikten Vorgaben des alten Gebäudeenergiegesetzes (GEG) weitgehend ab und macht das Heizen flexibler.
Freie Heizungswahl: Eigentümer können wieder frei wählen, mit welchem System sie heizen möchten. Reine Gas- und Ölheizungen sind zulässig, ohne dass direkt Wärmepumpen oder Fernwärme verbaut werden müssen.
Bio-Treppe: Aber wer ab 2029 neu in eine fossile Heizung investiert, muss schrittweise steigende Anteile an Bio-Brennstoffen oder klimaneutralem Gas nutzen (beginnend bei 10 % ab 2029).
Keine Austauschpflicht: Gut funktionierende alte Gas- oder Ölheizungen müssen nicht mehr zwangsweise nach 30 Betriebsjahren ausgetauscht werden.
Fristverlängerung: Aufgrund der Verzögerungen bei der Gesetzesnovelle ist die bis dato geltende 65-Prozent-Pflicht in Bestandsgebäuden zunächst ausgesetzt worden.
Energieeffiziente Maßnahmen werden weiterhin belohnt
Effizienzbonus: 5 % Extra-Förderung für Wärmepumpen, die natürliche Kältemittel nutzen.
Energieeffiziente Maßnahmen werden auch unter dem neuen Gesetz (GMG) weiterhin staatlich belohnt.
So bleibt die Heizungsförderung für Wärmepumpen, Biomasseheizungen sowie Anschlüsse an Wärmenetze oder Hybridheizungen bestehen und bietet attraktive finanzielle Anreize.
Grundförderung: 30 % Zuschuss für den Einbau einer klimafreundlichen Heizung.
Klimageschwindigkeits-Bonus: 20 % Extra-Bonus beim Austausch alter Öl-, Kohle-, Nachtspeicher- oder funktionstüchtiger Gasheizungen (älter als 20 Jahre).
Einkommensbonus: 30 % Bonus für Haushalte mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen bis zu 40.000 Euro.
Energieausweis
Wer braucht einen Energiepass? Wie bisher muss der Energieausweis beim Neubau vom Architekten oder Planer zusammen mit dem Bauantrag eingereicht werden. Ein Energieausweis für Bestandsgebäude wird nur im Falle eines „Nutzerwechsels“, also etwa beim Verkauf, der Vermietung, der Verpachtung oder der Vergabe im Rahmen eines Leasingvertrags benötigt. Immobilienbesitzer, die ihr Eigentum selbst nutzen oder in einem bestehenden Miet- oder Pachtverhältnis an einen Fremdnutzer vergeben haben, sind nicht betroffen. Für kleinere Gebäude mit maximal 50 m² Nutzfläche, Abrisshäuser und Gebäude unter Denkmalschutz ist kein Energieausweis erforderlich.
Die Ausstellung des Energieausweises ist rechtlich betrachtet eine Eigentümerpflicht. Der Eigentümer muss den Energieausweis für potenzielle Interessenten auf Verlangen „zugänglich machen“. Vor Vertragsabschluss sind potenzielle Mieter oder Käufer berechtigt einen ordnungsgemäßen Energienachweis für das betreffende Objekt „einzusehen“, um den zu erwartenden Energieverbrauch abschätzen und mögliche Schwachstellen erkennen zu können. „Öffentlichen Gebäuden“ (z.B. Behörden) mit einer Nettogrundfläche von mehr als 1.000 m² sind dagegen verpflichtet den Energieausweis an einer gut sichtbaren Stelle auszuhängen.
Kriterien für den Hausverkauf mit Energieausweis:
- Immobilie wird verkauft, vermietet oder verpachtet
- Immobilie stammt aus dem Jahr 1965 oder davor
- Seit 2018 benötigen Sie für Immobilien mit Baujahr 1977 oder älter, die bis zu vier Wohneinheiten haben, einen Bedarfsausweis; dies gilt ebenfalls für Neubauten mit einem Baujahr nach 2008
- Für Mietimmobilien mit mehr als vier Wohneinheiten sowie für Immobilien mit einem Baujahr nach 1977 ist der Verbrauchsausweis ausreichend