Der Verkehrswert von Immobilien

kann durch mehrere Verfahren, die in der Wertermittlungsverordnung (WertV) festgelegt sind, ermittelt werden, wobei klassische Verfahren das Vergleichwertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren sind. Sowohl die Bewertung als auch die Verfahrenswahl sind auf den gewöhnlichen Geschäftsverkehr bzw. wahrscheinlichste Folgenutzung abzustellen.

Beim Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14 WertV)

wird der Verkehrswert des jeweiligen Grundstücks aus den Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abgeleitet, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmalen ( z.B. Grundstückslage, Baujahr, Größe und Ausstattung ) mit dem Wertermittlungsobjekt hinreichend übereinstimmen. Am häufigsten wird das Verfahren jedoch bei der Ermittlung des Bodenwertes aus Preisen für Vergleichgrundstücke bzw. geeigneten Bodenrichtwerten angewandt.

Im Ertragswertverfahren (§§ 15 – 20 WertV)

wird der Ertragswert als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen ermittelt, wobei immer vom nachhaltig erzielbaren Reinertrag des Grundstücks auszugehen ist. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten, ist um den Betrag der Bodenverzinsung zu vermindern und mit dem sich aus Liegenschaftszinssatz und wirtschaftlicher Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ergebenen Vervielfältiger zu kapitalisieren.

Beim Sachwertverfahren (§§ 21 – 25 WertV)

ist der Wert der baulichen Anlagen wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach Herstellungskosten, zu ermitteln.

Ansatzpunkte des Sachwertverfahrens zur Bauwertermittlung bei baulichen Anlagen sind die gewöhnlichen (üblichen) Herstellungskosten je Bezugseinheit z.B. BGF / BRI gemäß DIN 277 / 1987 und Normalherstellungskosten 95 ( NHK 95 bzw. 2010 ) gemäß WertR 76 / 96 oder qm u.R. gemäß DIN 277 / 1950 und Herstellungskosten Basis 1913 bzw. gewöhnliche Herstellungskosten des örtlichen Grundstücksmarktes.